エリアマーケティングラボ
立地条件とは？店舗出店に欠かせない条件を解説
2025年4月7日号（Vol.138）
はじめに
店舗の成功は、立地条件によって大きく左右されます。本記事では、店舗運営に不可欠な立地条件の要素を、駅前、オフィス街、繁華街、ロードサイド、商業施設といった各エリアの特徴に合わせて詳しく解説します。
商圏調査の重要性や、動線、人口動態といった分析ポイントもご紹介。最適な立地を選び、集客率アップを目指しましょう。出店計画・開業に役立つ情報満載です。
店舗運営に不可欠な立地条件とは何か？
店舗運営に不可欠な立地条件とは、集客力と収益性を左右する重要な要素です。
立地条件が重要な理由は、店舗の認知度、来店客数、そして売上に直接影響を与えるためです。良い立地は自然と顧客を引き寄せ、宣伝費を抑えつつ安定した収益を確保できます。
＜立地条件を左右する要素＞
• 視認性の高さ
• アクセスの良さ
• 周辺環境との調和
• 競合店の有無
• 商圏の特性
これらの要素は、店舗の成功に不可欠であり、それぞれが複合的に影響し合います。
視認性が高ければ、顧客は店舗の存在に気づきやすくなります。アクセスが良ければ、顧客は来店しやすくなります。
周辺環境との調和が取れていれば、顧客は快適に過ごせます。競合店の有無は、顧客の選択肢に影響を与えます。
商圏の特性は、顧客のニーズと店舗の提供する商品・サービスとの適合性を左右します。
これらの要素を踏まえ、自店舗のコンセプトやターゲット顧客に最適な立地を選ぶことが、店舗運営成功の鍵となります。
各エリアの特徴に合わせた立地条件のポイント
ビジネスの成功を左右する重要な要素として、各エリアの特徴に合わせた立地条件があります。
それぞれの特徴を理解し、詳細なポイントを考慮することで、最適な立地を選定できます。
駅前の場合
駅前における立地条件は、集客の可能性を大きく左右する重要な要素です。駅前立地は、多くの人が日常的に利用するため、高い集客力が見込めます。
＜駅前立地のメリット＞
• 高い視認性
• 良好なアクセス
• 幅広い客層
• 購買意欲が高い
• 天候に左右されにくい
駅周辺は人の流れが多く、店舗の存在を認識してもらいやすいという利点があります。また、電車やバスを利用する人が立ち寄りやすく、様々な年齢層の顧客を獲得するチャンスがあります。さらに、駅構内や周辺施設が充実しているため、雨の日でも来店が期待できます。
駅前立地を最大限に活かすためには、これらのメリットを理解し、適切な店舗運営を行うことが重要です。
オフィス街・学生街の場合
オフィス街・学生街への出店は、それぞれ異なる顧客層を意識した戦略が重要です。特にビジネスパーソンのニーズに応えることが成功の鍵となります。
＜オフィス街のポイント＞
• ランチ需要の高さ
• 短時間での利用ニーズ
• 企業のイベント需要
• 高価格帯でも利用
• 平日と土日祝日の差
これらの要素を考慮し、オフィスワーカーが求める手軽さ、スピード、そしてある程度の品質を満たすことが重要です。また、企業の会議やイベント ケータリングの需要も見込めるため、事前に周辺企業へのアプローチも効果的でしょう。
一方、学生街では、低価格でボリュームのある商品やサービスが求められます。学生は価格に敏感であり、友人との交流の場としての利用も多いため、居心地の良い空間を提供することも重要です。
＜学生街のポイント＞
• 低価格な商品ニーズ
• 長時間の利用ニーズ
• 友人との利用が多い
• イベント開催で集客
• 学生向けの割引
学生向けの割引やイベント開催などを積極的に行い、学生の口コミによる集客を狙うのも有効な手段です。 これらのポイントを踏まえ、それぞれのエリア特性に合わせた店舗づくりを目指しましょう。
繁華街の場合
繁華街における立地条件で重要なことは、ターゲット層に合わせた店舗作りです。
理由として、繁華街は多くの人が集まる場所であり、多様なニーズが存在します。そのため、どのような顧客層をターゲットにするかを明確にし、その層に響く店舗作りが不可欠となります。
事例として、以下のような要素が挙げられます。
＜繁華街のポイント＞
• 若者向けトレンド
• 高品質な商品
• SNS映えする内装
• 限定メニューの提供
• イベントの開催
ロードサイドの場合
ロードサイドの立地条件で重要なポイントは、視認性の高さです。
ロードサイドの店舗は、車での来店がメインとなるため、ドライバーからの視認性が売上を大きく左右します。 視認性が低いと、店舗の存在に気づかれにくく、来店機会を損失してしまう可能性があります。
＜ロードサイド立地のポイント＞
• 看板の設置
• 駐車場の確保
• 車での入りやすさ
• 周辺の交通量
• 歩行者の有無
商業施設へのテナントインの場合
商業施設へのテナントインは、集客力とブランドイメージ向上が期待できます。
商業施設は、様々な店舗が集まるため、相乗効果による集客が期待できます。また、商業施設のブランドイメージは、テナントの信頼性を高める可能性があります。
＜テナントインのメリット＞
• 安定した集客力
• 宣伝効果の期待
• 運営ノウハウの活用
テナントインでは、テナント料や共益費などのコストも発生します。また、商業施設のルールに則った運営が求められるため、自由度が制限される場合があります。
立地条件だけでなく、これらの要素も考慮して出店を検討しましょう。
立地条件を考慮する際に重要な「商圏調査」
立地条件を検討する上で、商圏調査は不可欠です。ターゲット顧客層のニーズや購買行動を把握し、売上予測の精度を高めます。
また、人通りや交通量といった動線を意識し、店舗へのアクセスを妨げる分断要素がないか確認しましょう。人気のエリアに固執せず、自社のコンセプトに合った穴場的な立地を探すことも重要です。
これらの要素を総合的に考慮することで、事業の成功に繋がる最適な立地を見つけることができます。
商圏調査は、店舗の売上を大きく左右する重要な要素です。
なぜなら、商圏調査をすることで、出店候補地の潜在的な顧客層や競合店の状況を把握し、売上予測を立てることが可能になるからです。
■ 商圏調査の例１：販促重点エリアの抽出
自店舗や競合店舗の店舗来訪者の推定居住地を把握し、集客力の強い（弱い）エリアを可視化。競合を意識した販促戦略立案に活用できます。
■ 商圏調査の例２：競合店分析・需要評価
統計データによる店舗周辺の特性把握や、ハフモデルによる競合店を加味した集客力予測により、リアルな商圏ポテンシャルを算出できます。
＜商圏調査で確認すべきポイント＞
• 顧客層の把握
• 競合店の分析
• 法規制の確認
• 周辺環境の調査
• 交通量の調査
これらの情報を基に、自店舗のコンセプトやターゲット顧客に合った立地を選定することで、集客力を高め、売上を最大化することができます。
商圏調査を怠ると、顧客ニーズに合わない商品やサービスを提供してしまい、結果として失敗につながる可能性が高まります。そのため、綿密な商圏調査を行い、リスクを最小限に抑え、成功の可能性を高めることが重要です。
分析ツールの導入を検討する
商圏調査は、店舗の成功に不可欠ですが従来の手法では時間や手間がかかり、専門知識も必要でした。
そこで役立つのが、商圏調査を簡単に行うツールです。
GIS（地理情報システム）と呼ばれ、出店候補地と商圏を指定すれば、商圏内の人口構成、年齢層、所得水準、競合店の分布などを自動的に分析してくれます。また、分析結果を地図上に可視化することで、店舗の最適な出店場所やターゲット顧客層を容易に把握できます。
これらのツールを活用することで、時間や手間を大幅に削減し、より効果的な店舗運営戦略を立てることが可能になります。
動線と分断要素を意識する
動線と分断要素を意識した立地選定は、店舗の成功を左右する重要な要素です。なぜなら、顧客が店舗にアクセスしやすいか、また、店舗に到達するまでに障害がないかによって、集客力が大きく変わるからです。
＜動線と分断要素＞
• 自然な人の流れ
• 道路の幅や交通量
• 競合店の位置
• 鉄道や河川
• バス停からの距離
これらの要素を考慮することで、顧客がスムーズに店舗にたどり着ける可能性が高まります。
例えば駅からのアクセスが良い、大通りに面している、視認性が高いといった条件は、自然な人の流れを捉えやすいと言えます。
一方で、幹線道路を挟んでいる、急な坂道がある、駐車場がないといった要素は、顧客にとっての分断要素となり、来店を妨げる可能性があります。
したがって、立地を選ぶ際には、単に人通りが多いだけでなく、顧客がストレスなく来店できる動線を確保し、分断要素を最小限に抑えることが重要です。
立地分析の考え方
立地を分析する際には、様々な視点を持つことが重要です。特に「3つの人口」という考え方（夜間人口、昼間人口、商業人口）は、時間帯によって人の流れがどのように変化するかを把握する上で欠かせません。
また、「出店余地」を考慮することで、競合店の状況や市場の飽和度を見極めることができます。
3つの人口という考え方
立地分析において、人口構成の把握は非常に重要です。特に、夜間人口、昼間人口、商業人口の3つの視点を持つことが、店舗のポテンシャルを最大限に引き出す鍵となります。
これらの人口を理解することで、最適な立地戦略が見えてきます。
＜人口の種類＞
• 夜間人口：居住者の数
• 昼間人口：通勤・通学者数
• 商業人口：買い物客等
夜間人口は、地域住民の生活圏としての側面を反映し、生活必需品や地域密着型サービスの需要を予測するのに役立ちます。
昼間人口は、オフィス街や学校周辺など、日中の活動人口が多いエリアの特性を示し、ランチ需要やビジネス関連サービスの可能性を探る上で重要です。
商業人口は、購買意欲の高い層が集まる場所であり、物販店や飲食店にとって売上を左右する重要な要素となります。
これらの人口バランスを考慮することで、より精度の高い立地判断が可能になるでしょう。
出店余地という考え方
出店余地とは、特定のエリアにおける競合店の数や種類（供給）、人口動態や顧客ニーズ（需要）のバランスを考慮し、そのエリアにまだ潜在需要があるのか、新規出店によって売上を伸ばせる可能性があるのか検討することです。
出店余地を考えることは、成功する店舗を作る上で非常に重要です。なぜなら、需要と供給のバランスを見極めることで、過当競争を避け、自店舗の強みを活かせる場所を選べるからです。
＜出店余地を測る要素＞
• 競合店の状況
• 顧客ニーズ
• エリアの特性
• 地域の将来性
これらの要素を分析することで、そのエリアに自店舗が出店する余地があるかどうかを判断できます。
出店余地を十分に検討することで、開店後の集客や売上を安定させることが可能になります。リスクを最小限に抑え、成功の可能性を高めるために、出店余地の考え方を理解し、活用しましょう。
まとめ
店舗の立地条件は、出店後の売上を大きく左右する重要な要素です。本記事では、店舗運営に不可欠な立地条件を様々な視点から解説してきました。
立地条件の選定は、単に人通りが多い場所を選ぶだけでなく、自店舗のターゲット顧客、商品・サービス、競合店の状況などを総合的に考慮することが重要です。この記事で解説したポイントを参考に、最適な立地を選び、集客率向上を目指しましょう。
監修者プロフィール市川 史祥技研商事インターナショナル株式会社 執行役員 マーケティング部 部長 シニアコンサルタント |
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| 医療経営士／介護福祉経営士 流通経済大学客員講師／共栄大学客員講師 一般社団法人LBMA Japan 理事 1972年東京生まれ。早稲田大学政治経済学部卒業。不動産業、出版社を経て2002年より技研商事インターナショナルに所属。 小売・飲食・メーカー・サービス業などのクライアントへGIS（地図情報システム）の運用支援・エリアマーケティング支援を行っている。わかりやすいセミナーが定評。年間講演実績90回以上。 |
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