築年数データを用いた、路線・駅を軸とした商圏分析

商圏分析・エリアマーケティングにおいて、駅を分析対象にすることは多くあります。
特に都市部では通勤・通学の主要な手段となり、商業施設や住宅は駅を中心に形成されています。
駅商圏という言葉もありますが、時代とともに駅商圏も変化しています。
今回のレポートでは最新の築年数データを用いて首都圏の駅商圏の変遷を分析しました。

築年数データとは

　「築年数データ」は、総務省統計局の住宅・土地統計調査と国勢調査を当社独自のロジックで掛け合わせて開発したデータベースです。

　データ項目は、1970年以前とそれ以降10年刻みで2013年9月までの築年別の住宅数、更にそれを持家や借家などの居住形態別に集計したデータが収録されています。データの集計単位は3次メッシュ（1km四方）、4次メッシュ（500m四方）と町丁・字等別があります。

駅商圏の設定と築年数データの集計

首都圏1都3県の駅（上の図1）それぞれを中心として半径500m圏を設定し駅商圏と定義しました。図2のように築年数データの4次メッシュ単位の分布と駅商圏を重ねます。面積按分によって各駅商圏の築年代ごとの住宅数を集計しました。

　実際の集計値は図3のようになります。ここからさらに築年代ごとの住宅数を構成比化しました。

　ここまでがデータの準備でした。それでは駅路線別の傾向をみていきましょう。
　※文末に路線別、築年代別の構成比の比

路線別の傾向

都市の再開発

　1970年以前の住宅比率が最も高い路線は都電荒川線で、日暮里・舎人ライナーや東京臨海高速鉄道も上位に入っています。古くから開発が進んでいた駅路線ということでしょう。ただこれらの路線は、直近の2011～2013年でも上位に入っています。古くからの町が近年再開発されていることがわかります。

日暮里・舎人ライナーの舎人公園駅

　さらに日暮里・舎人ライナーの舎人公園駅の500m駅商圏に注目してみます。下の図5は国勢調査2015年版から作成した性・年代別の人口ピラミッドです。左が男性、右が女性、棒グラフは年代別の人口の実数、折れ線グラフは構成比の比較で、緑色が全国、赤色が東京都、青色が舎人公園駅500m圏内を表します。

　青色の折れ線と他の折れ線を比較してみると、舎人公園駅周辺では30代後半と40代前半の構成比と、子供世代（0-4歳と10-14歳）の構成比が突出していることがわかります。これは40代前半の親世代と10-14歳の子供世代というファミリー層と、30代後半の親世代と0-4歳の子供世代というニューファミリー層が混在していると解釈できます。一般的に町が開発されるとニューファミリー層の流入が顕著になりますが、この駅は2回、2世代の流入があったと考えられるのではないでしょうか。

都心回帰も落ち着いた傾向

　2006年～2010年に建築された住宅の構成比が高い上位5路線をみると、東京都内を走る地下鉄路線が上位に現れました（図6）。いわゆる都心回帰といわれた時代に人口が増えたエリアと重なりますが、最近ではわりと落ち着いているというところでしょうか。

90年代に開発された路線

　90年代に開発が盛んだったのは西武線沿線と横浜市営地下鉄でした。

終わりに

このように路線ごとにみていくと、駅商圏や町の変遷の傾向が見えてきます。商圏は時代とともに変わっていくものです。最近ではスマートフォンのGPSデータを用いたデータベースを活用して、曜日別・時間帯別の駅周辺の人の滞留を分析することもできるようになっています。今回ご紹介したテーマは、そういったミクロな分析の前に行うべき基本的な観点と言えます。

商圏の分析は、システムをうまく用いることでそれを軽減して運用することができます。技研商事インターナショナルのGIS（地図情報システム）には徒歩や自動車、駅等、様々な条件で商圏の設定ができ、容易に商圏レポートが作成できます。当社ウェブサイトにてご紹介していますのでご参照ください。

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監修者プロフィール 市川 史祥 技研商事インターナショナル株式会社 執行役員 マーケティング部 部長 シニアコンサルタント
医療経営士／介護福祉経営士 流通経済大学客員講師／共栄大学客員講師 一般社団法人LBMA Japan 理事 1972年東京生まれ。早稲田大学政治経済学部卒業。不動産業、出版社を経て2002年より技研商事インターナショナルに所属。 小売・飲食・メーカー・サービス業などのクライアントへGIS（地図情報システム）の運用支援・エリアマーケティング支援を行っている。わかりやすいセミナーが定評。年間講演実績90回以上。